中古マンションのリノベーションをしたい方へ！プロが教える注意点

「いま、住んでいるマンションが古くなってきたので、リノベーションしたい！」
「中古マンションを購入して、リノベーションしたい」
「中古マンションのリノベーションって、どのくらいの費用がかかるの？」
と、考えている方も多いと思います。

中古マンションをリノベーションすることで、理想の住まいを手に入れる事ができますが、気をつけておきたい注意点があります。
リノベーションをする前なら大きなマイナスになることもありませんが、「マンションを購入した後、リノベーションできない物件だった」と後悔してしまうことも少なくありません。
また、リノベーションを行う際や、リノベーションした後に、ご近所トラブルに発展してしまうことも珍しくありません。
今回は、中古マンションをリノベーションする際に必要な「基本的知識」と「注意点」について解説していきます。

中古マンションのリノベーションについて

リノベーションはリフォームと異なり、既存のものを新しくすることではなく既存の機能性や付加価値を高めて、全く新しいものにする事です。
ライフスタイルに合わせた間取りやインテリアデザイン、設備など、イメージ通りのアレンジができるため、リノベーションは近年注目されています。

そのため、新築物件を購入する方より、中古マンションを購入してリノベーションする方も増えています。
リノベーションは、新築物件の購入に比べて費用が安く抑えられることと、デザイン性や間取りの自由度の高さから、若い人から非常に人気があります。

また、新築マンションやリフォーム済み中古マンションの購入を考えた時、理想の間取りが見つからない事があるかと思います。
そのような時は、リノベーション前提の中古マンション購入を検討して良いかもしれません。
リノベーション前提だと、立地と広さの条件が合えば、物件を見つけやすくなります。

中古マンションの選び方

リノベーションを前提に考えた中古マンションは、物件選びが重要です。
希望の立地と広さも重要ですが、構造上の造りも把握しておかないと思い通りのリノベーションができず、失敗する可能性が高いです。
なぜなら、鉄筋コンクリート造のマンションは、構造上や管理規制の問題で、間取りの変更が制限されていることもあるためです。

同時に、断熱性や耐震基準もチェックしておかなければいけません。
断熱工事や耐震工事は、工事も大掛かりになってしまい、費用も高額になってしまいます。
また、旧耐震基準のマンションは、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があるため、耐震診断結果や修繕履歴を確認しておきましょう。

内見をする際は、管理が行き届いているか、エントランスやエレベーターなどの共用部をチェックしてください。
また、物件周辺の環境については、昼・夜・曜日や時間を変えて、しっかりと確認しておきましょう。
学校や病院、公園、コンビニなどの施設が近隣にある物件は、利便性が高いです。

マンションに空き部屋が多い場合は、何かしらの理由やトラブルが多い物件の可能性もあります。
マンションの管理状況は、資産価値にも影響する事があります。
管理費や修繕費が上がる可能性もあるので、注意が必要です。

マンションリノベーションの流れとかかる期間

マンションリノベーションの基本的な流れや、期間の目安をお伝えします。
リノベーションで失敗しないためには、具体的な計画を立てて行動する事がポイントです。

	流れの内容	期間
リノベーション会社へ相談	大まかな予算や目的が決まったら、リノベーション会社に相談します。 家族間で、どのような空間にしたいのか事前に話し合っておきましょう。
物件選定	マンションの現地調査後、気に入った物件があれば、見積もりを出してもらいます。	１〜2ヶ月
ローン審査	住宅ローンを組む場合は、事前に審査が必要になります。 無理のない返済ができるように、融資を受けましょう。	２週間〜1ヶ月
物件購入	マンションの売買契約を取り交わします。
プランニング	マンションの売買契約が終わったら、リノベーションのプランニングです。 部屋や設備など、プランの詳細を決めていきましょう。	１〜2ヶ月
手続き・申請	工事は、管理組合などへの申請が必要です。 組合によっては、許可が出るまでに時間がかかるので注意してください。	１〜2週間
施工	スケルトンリノベーションは、躯体だけ残して解体します。 工程表に沿って工事を進めていきます。	1.5ヶ月〜3ヶ月
引き渡し後、引っ越し	工事が完了して、最終確認や検査が終わったら、マンションへお引っ越しです。	1週間〜1ヶ月

上記の期間は一例であり、物件探しやプランニングに時間がさらにかかる場合もあります。
物件をすでに所有している場合は、期間が短くなります。
急いで契約すると失敗するケースが多いので、余裕のあるスケジュールを組んだ方が良いでしょう。

マンションリノベーションの費用相場

マンションのリノベーションでかかる費用は、工事の規模や設備の内容によっても異なりますが、一般的な予算は下記の通りです。

	施工できる内容	費用
水回り	トイレやキッチン、浴室などの設備と空間を、希望に合わせて生まれ変わらせます。	300万〜500万円
水回りと間取り変更	部屋を広くしたり、間仕切りを作って部屋を分割します。一緒にクロスや床材も張り替えます。	500万〜700万
スケルトンリノベーション	空間だけでなく、給排水や配線なども含めて、ゼロから一新する事ができます	700万〜1,200万円

※地域の単価やマンションの状態、広さや仕様、グレードによっても金額が大きく異なります。
リノベーションは、共用部をはじめ、梁や柱の撤去、耐震工事や断熱工事、バリアフリーなどの構造部分に関わる工事をする事はできません。

マンションリノベーションでの注意点

マンションは複数の人が住んでいるため、制限が多くあります。
専用部分の工事であっても、自由にリノベーションできるわけではありません。
トラブルを避けるためにも、以下の点に注意してください。

近隣への挨拶

リノベーション工事期間中は、人の出入りや騒音で、近隣トラブルに発展する可能性があります。
工事が始まる前には、近所の方と管理人に挨拶をしておきましょう。
どのような工事をどのくらいの期間、施工するのかを説明しておけば、トラブルを回避できると思います。

共用部分のリノベーションはできない

マンションには、窓や玄関のドア、バルコニーなど共用部と呼ばれる部分があります。ごく稀に交換可能な物件もありますが、基本、共用部分のリノベーションはできません。
知らずに勝手に取り替えると、賠償金を請求されることもあります。
もし共用部分の窓やドアを変更したい場合には、まずはリノベーション会社の方に相談すると、できる範囲やアイデアを提案してくれるでしょう。

管理組合に申請する

リノベーションをする際は、必ずマンションの管理組合に申請して承認を得ておきましょう。
リフォームやリノベーションなどの工事は、申請書のほか仕様書や図面、工程表が必要になるケースがあるため、できるだけ早めに準備してください。
許可申請は承認まで1ヶ月以上かかることもあるので、余裕を持って提出するようにしてください。

構造によっては間取りの変更ができない

自由に設計できるスケルトンリノベーションですが、マンションの構造によって、間取りを変更できない場合があります。
鉄筋コンクリート造の構造には、「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。
ラーメン構造は柱と梁で建物を支えていますが、壁式構造は壁自体で建物を支えているため、撤去や移動ができません。
中古マンションを購入する際は、スケルトンリノベーションが可能かどうか、予めチェックしておきましょう。

電力やガス、配管をチェックする

マンションの電力は、１部屋に対して供給できる電力量が決まっている事が多いです。
IHヒーターなどへ変更する際は、管理組合に確認しなければいけません。

また、キッチンを動かす場合には、レンジフードや給排水管を移動しなければいけません。
40年以上前のマンションは、床下にスペースがなく水を流す勾配が取れないため、移動が難しいのが現状です。
排気ダクトの構造によっては、レンジフード移動も思っている以上に費用がかかる事があります。
更に、古いマンションでは、エアコンの穴がない場合も。管理組合に申請すれば開けさせてもらえる場合もありますので、まずはしっかりと確認をしましょう。

荷物の量を考える

せっかく理想の部屋を作っても、収納量が足りないと、居住スペースが狭くなってしまいます。
既存の荷物で必要ないものは処分しつつ、将来必要になるモノを計算して、収納を配置しましょう。

追加料金がかかる事もある

マンションの劣化状態によって補修が必要となり、見積りよりも費用が高くなってしまう事があります。
優良な業者であれば、追加工事の可能性と予算を、見積もりの段階で説明してくれるはずです。

仮住まいが必要になる

リノベーション中は、購入したマンションに住む事ができません。
そのため、施工が終わるまでは、別の場所に住まなければいけません。
仮住まい費用と引っ越し費用も、予算に組み込んでおくと良いでしょう。

経験豊富なリノベーション業者に依頼する

依頼する業者を慎重に選ばないと、理想の住まいを手に入れる事ができません。
相談しやすく地域の情報に詳しい担当者や、自分のイメージを具現化してくれるデザイナーなど、しっかりサポートしてくれる経験豊富な業者を選ぶことが、リノベーション成功の近道です。

ワンストップ型のリノベーション会社ならナカケンへ

中古マンションを購入してリノベーションをするのは、非常に多くの工程が必要です。
不動産会社や施工会社、デザイン会社など多くの会社に行って相談するのは、時間も労力もかかってしまいます。

最近では、物件探しから住宅ローン、空間デザイン、施工をまとめて依頼できる「ワンストップ型のリノベーション会社」も増えています。
窓口を一か所に集中できるため、スムーズに進める事ができ、精神的負担も軽くなります。
「忙しくて時間がない」「なるべく人と会いたくない」「物件探しからサポートして欲しい」という方は、ワンストップ型リノベーション会社に依頼するのがオススメです。

福岡県内で中古マンションの購入とリノベーションを検討中なら、私たちナカケンへご相談ください。
私たちは、土地探しから空間プロデュース、デザイン、施工まで、ワンストップで行うリノベーション会社です。
自社で施工も行っているので、中間マージンもなく迅速な対応が可能です。
内覧会なども開催しているので、お気軽にお問い合わせください。